Как продать квартиру, купленную в ипотеку — порядок действий и документы

Граждане часто приобретают квартиры за счет ипотечных займов. Однако жизненные обстоятельства порой заставляют собственников продавать жилье ещё до полного погашения задолженности перед банком. Потеря работы, переезд в другой город, болезнь, потребность в более просторной жилплощади могут создать острую необходимость в продаже недвижимости. Продать квартиру в ипотеке возможно, однако данная процедура достаточно трудоемка. О том, какими способами можно продать ипотечное жилье, пойдет речь в данной статье.

Нюансы продажи ипотечного жилья

Если заем, за счет которого приобреталась квартира, еще не погашен, то недвижимость выступает в роли залогового имущества и находится под обременением. В этой связи важно рассмотреть основные нюансы совершения сделок с ней:

• Во-первых, реализовать жилье без получения согласия банка не удастся – документы просто не получится переоформить на нового собственника;
• Во-вторых, следует сразу определить – какую сумму заемщик должен заплатить банку – именно она и станет задатком при продаже недвижимости;
• В-третьих, потребуется найти такого покупателя, который согласится отдать задаток за квартиру, которая находится под обременением;
• В-четвертых, если заемщик имеет перед банком задолженность в погашении ипотеки, то осуществить сделку самостоятельно финансовое учреждение ему не позволит, а квартира будет выставлена на аукцион.

Важно помнить, что банки крайне неохотно идут на досрочное погашение кредита, поскольку им выгоднее получать от клиента проценты еще на протяжении нескольких лет. Поэтому, прежде чем отправиться в банк, следует подготовить аргументы и документарные подтверждения тому, что реализация недвижимости крайне необходима в данный момент.

Порядок продажи квартиры

Если собственник недвижимости решает продать ее самостоятельно, то ему следует получить согласие на сделку от обслуживающего его финансово-кредитного учреждения, выписать из недвижимости себя и других членов семьи и найти покупателя. После этого процедура продажи жилья протекает в рамках следующих этапов:

Передача задатка продавцу

Покупатель должен передать продавцу задаток (в размере задолженности по ипотеке перед банком), причем на основании данного акта составляется договор, в котором указывается:

• Сумма переданных средств;
• Срок, по истечении которого с квартиры будет снято обременение;
• Обязательство продавца передать квартиру в полное распоряжение покупателя после снятия обременения.

Стоит отметить, что сама передача средств за квартиру осуществляется так: заявленная стоимость делится на две части – задаток и остальная сумма, которые помещаются в разные банковские ячейки. Покупатель сам открывает доступ к этим деньгам для банка и продавца после завершения сделки.

Договор задатка обязательно должен пройти заверение в нотариальной конторе.

Снятие обременения

После получения задатка продавец вместе с покупателем отправляется в банк и покрывает задолженность по ипотеке. Оформив досрочное погашение займа, сотрудник банка направляется вместе со сторонами сделки в Регистрационную палату. Там с квартиры снимается обременение.

Перед походом в регистрационное ведомство собственнику следует подготовить такие бумаги, как:

• Паспорт;
• Свидетельство собственности на квартиру;
• Закладную.

Банком выписывается справка о покрытии ипотеки, а также на месте составляется заявка о снятии обременения.

О том, что процедура снятия обременения с недвижимости завершена, можно судить по штампу на обратной стороне свидетельства на право собственности.

Заключение договора о продаже

Продавец и покупатель подписывают договор продажи квартиры, после чего прежний собственник квартиры получает доступ к банковской ячейке, в которой хранятся оставшиеся средства. Покупатель начинает переоформлять жилье на себя.

Продажа квартиры через банк

Помочь продать квартиру заемщику может обслуживающий его банк. Он заинтересован в реализации такой сделки, поскольку ему необходимо как можно скорее вернуть свои средства, некогда предоставленные клиенту.

Если гражданин решает продать ипотечную квартиру через банк, то он столкнется со следующей последовательностью действий:

• Заемщик сообщает банку о своем решении продать квартиру и погасить заем до истечении его срока;
• Сотрудники финансово-кредитного учреждения подберут покупателя и согласуют с ним цену сделки;
• Банк формирует соглашение о задатке, которое подписывают продавец квартиры и ее покупатель. Эта бумага требует обязательного нотариального заверения;
• В две предоставленные сейфовые ячейки покупатель перечисляет стоимость приобретаемой недвижимости;
• Подписывается договор продажи жилья, после чего происходит снятие обременения с объекта в регистрационной палате;
• Покупатель получает кварт квартиру, а банк и продавец – доступ к ячейкам с денежными средствами.

Если покупатель решает приобрести ипотечную квартиру за счет заемных средств, то ему будет удобно оформить кредит в том же банке, который обслуживал продавца.

Таким образом, продать квартиру, купленную на средства ипотеки вполне реально ещё до истечения срока полного погашения кредита. Однако важно помнить, что квартира с обременением реализуется, как правило, по цене ниже среднерыночной на 5-10%, вне зависимости от того, продается она напрямую собственником или через банк. Такая ситуация вполне оправдана: найти для обремененного жилья покупателя гораздо сложнее, чем при сделках с «чистой» недвижимостью.

        Поделиться: